Babanızdan kalan ev üç kardeş arasında ortak. İkiniz satmak istiyorsunuz, biriniz "ben satmam" diyor ve süreç kilitleniyor. Bu, Türkiye'de miras uyuşmazlıklarının en sık karşılaşılan hâlidir — ve iyi haber şu: tek bir mirasçının direnci satışı sonsuza kadar engelleyemez. Kanun, bu kilidi açmak için ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasını öngörür. Bu rehberde neden tek bir mirasçının imzasının şart olduğunu, kilidi nasıl açacağınızı, mahkemenin aynen taksim ile satış arasında nasıl seçim yaptığını ve dava dışındaki alternatifleri Yargıtay kararlarıyla anlatıyoruz.
İçindekiler
- Neden tek mirasçı satışı engelliyor?
- Çözüm: Ortaklığın giderilmesi davası
- Kim açar, kime karşı açılır?
- Görevli ve yetkili mahkeme
- Zorunlu arabuluculuk
- Aynen taksim mi, satış mı?
- Satış nasıl yapılır?
- Dava dışı üç alternatif
- Mirasçı payını satabilir mi?
- Önalım hakkı ve fiili taksim
- "Binayı/tadilatı ben yaptım"
- Evde oturan mirasçı ve ecrimisil
- Süre ve masraf
- Sık yapılan hatalar
- Sık sorulan sorular
Neden Tek Bir Mirasçı Satışı Engelleyebiliyor?
Cevap, miras kalan malın hangi mülkiyet türüne tabi olduğunda gizli. Miras bırakanın ölümüyle birlikte mirasçılar arasında kendiliğinden bir miras ortaklığı doğar ve mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar.
Birden çok mirasçı bulunması hâlinde, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar, mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir. Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler.
"Birlikte tasarruf" ifadesinin pratikteki karşılığı nettir: oybirliği.
Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz.
Çözüm: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Kilidi açan anahtar şudur: hiçbir mirasçı ortaklıkta kalmaya zorlanamaz. Satışı istemeyen mirasçı diğerlerini ortaklıkta kalmaya mecbur edemez; her mirasçı her zaman paylaşma isteyebilir.
Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi bu davayı şöyle tanımlar: "Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır."
Kim Açar, Kime Karşı Açılır?
- Mirasçılardan herhangi biri tek başına açabilir; diğerlerinin onayı gerekmez.
- Dava, diğer tüm mirasçılara karşı açılır. Bu bir zorunluluktur: paydaşlardan biri dahi davada taraf değilse mahkeme karar veremez, dosya taraf teşkili sağlanana kadar bekler.
- Mirasçılardan biri ölmüşse, onun mirasçıları da davaya dahil edilmelidir. Bu, uzun süre paylaşılmamış terekelerde davayı en çok uzatan sebeptir.
- Davadan önce veraset ilamı (mirasçılık belgesi) alınmış olmalıdır. Nasıl alınacağını Veraset İlamı Nedir, Nasıl Alınır? yazımızda anlattık.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
| Ortaklığın giderilmesi davası | |
|---|---|
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi |
| Dava şartı | Arabuluculuk (zorunlu) |
| Kimler taraf olur | Tüm paydaşlar/mirasçılar |
Zorunlu Arabuluculuk: Dava Şartı
2023'te yapılan değişiklikle, ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmuş olmak dava şartı hâline geldi. Bu adımı atlarsanız davanız usulden reddedilir.
(Ek: 28/3/2023-7445/37 md.) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: … b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar. … Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh, taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.
Aynen Taksim mi, Satış mı? Mahkeme Nasıl Karar Verir?
Yaygın bir yanılgı, davanın açılmasıyla evin otomatik olarak satılacağıdır. Kanun aslında önce aynen bölmeyi ister; satış son çaredir.
Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Uyuşma sağlanamazsa hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, parçaların değerleri denk düşmezse para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
| Aynen taksim | Satış yoluyla giderilme |
|---|---|
| Taşınmaz fiilen bölünebiliyorsa (örn. geniş arsa, bağımsız bölümlere ayrılabilen yapı) | Bölünme önemli değer kaybına yol açıyorsa (tipik olarak tek daire, tek ev) |
| Değer farkı para eklenerek denkleştirilir | Bedel, paylar oranında dağıtılır |
| İmar mevzuatına uygun olmalı | Açık artırma ile yapılır; herkes katılabilir |
Peki mirasçıların bir kısmı satışa açıkça karşı çıkarsa ne olur? Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin yakın tarihli kararı tam olarak bu durumu ele alır — bazı davalılar satışı kabul etmiş, bir kısmı ise satılmasını istemeyip aynen taksim talep etmiştir:
BU KARAR, "MİRASÇILARDAN BİRİ SATMAK İSTEMİYOR" DURUMUNUN TAM KARŞILIĞIDIR. Davacı, 13 parça taşınmaz üzerindeki ortaklığın SATIŞ suretiyle giderilmesini istemiş; duruşmaya katılan davalılardan BİR KISMI SATIŞI KABUL ETTİĞİNİ, BİR KISMI İSE TAŞINMAZIN SATILMASINI İSTEMEDİĞİNİ ve ortaklığın AYNEN TAKSİM yoluyla giderilm…
Satış Nasıl Yapılır?
- Mahkeme satışa karar verir ve satış işlemini yürütmek üzere bir satış memuru görevlendirilir.
- Kıymet takdiri yapılır. Taşınmaza bilirkişi marifetiyle değer biçilir; bu değere itiraz edilebilir.
- İhale ilanı yapılır ve satış açık artırma usulüyle gerçekleştirilir.
- İhaleye herkes katılabilir — mirasçılar dahil, üçüncü kişiler dahil. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılabilmesi ancak bütün paydaşların rızasıyla mümkündür.
- Bedel paylaştırılır. Satış giderleri düşüldükten sonra kalan tutar, mirasçılara payları oranında dağıtılır.
Dava Dışı Üç Alternatif
1. Diğer mirasçıların payını satın almak
En pratik çözüm çoğu zaman budur: evde kalmak isteyen mirasçı, diğerlerinin paylarını rayiç bedelle satın alır. Bu, mirasçılar arasında yapılan bir miras payı devri sözleşmesidir ve yazılı şekilde yapılması yeterlidir.
2. Paylaşma sözleşmesi yapmak
Mirasçılar arasında payların oluşturulması ve fiilen alınması veya aralarında yapacakları paylaşma sözleşmesi mirasçıları bağlar. Paylaşma sözleşmesiyle mirasçılar, tereke mallarının tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin miras payları oranında paylı mülkiyete dönüştürülmesini de kabul edebilirler. Paylaşma sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
3. Elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmek
Tüm mirasçılar anlaşamıyorsa bile, tek bir mirasçının başvurusuyla elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülebilir. Bu, taşınmazı satmaz ama herkesin payını bağımsız olarak tasarruf edebileceği hâle getirir.
Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.
Mirasçı Payını Satabilir mi?
Cevap, mülkiyetin hangi aşamada olduğuna bağlıdır ve burada çok sık hata yapılır:
| Durum | Belirli taşınmazdaki pay satılabilir mi? | Şekil şartı |
|---|---|---|
| Elbirliği mülkiyeti sürüyorsa (paylaşma yapılmamış) | Hayır — tek bir mal üzerindeki pay üzerinde tasarruf edilemez (m. 702) | — |
| Miras payının tamamı devrediliyorsa (mirasçılar arasında) | Evet | Yazılı şekil |
| Miras payının tamamı üçüncü kişiye devrediliyorsa | Evet, ancak sınırlı sonuç doğurur | Noterde düzenleme şart |
| Paylı mülkiyete geçilmişse | Evet, pay serbestçe satılabilir | Tapuda resmî senet |
Terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda mirasçılar arasında yapılan sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. Bir mirasçının üçüncü kişiyle yapacağı böyle bir sözleşmenin geçerliliği, noterlikçe düzenlenmesine bağlıdır. Sözleşme bu kişiye paylaşmaya katılma yetkisi vermez; sadece paylaşma sonunda mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkını sağlar.
Önalım Hakkı ve "Fiili Taksim" Savunması
Paylı mülkiyete geçilmişse ve bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı doğar: aynı bedelle payı satın alarak yabancının ortak olmasını engelleyebilirler.
(Değişik birinci fıkra: 24/12/2025-7571/35 md.) 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.
her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer. İkisi de hak düşürücüdür.
Ancak önalım hakkı mutlak değildir. Paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşüp herkes kendi bölümünü kullanıyorsa ("fiili taksim"), bu savunma önalım davasını düşürebilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, taş duvarla sınırları belirlenmiş ve ayrı kapı numarası bulunan bir taşınmazda fiili taksimin ispatlandığı gerekçesiyle önalım davasının reddini onamıştır:
DİKKAT: SONUÇ ÖNALIM HAKKINI KULLANMAK İSTEYEN PAYDAŞIN ALEYHİNEDİR ve tam da bu yüzden sınır gösterici niteliktedir. Davacı paydaş, davalının diğer paydaşlardan pay satın aldığını, satış bedelinin ÖNALIM HAKKINI ÖNLEMEK AMACIYLA YÜKSEK GÖSTERİLDİĞİNİ ileri sürerek payın iptali ve kendi adına tescilini istemiştir. Dava…
"Binayı / Tadilatı Ben Yaptım" Diyorsanız
Ortak taşınmazdaki yapıyı veya iyileştirmeyi kendisinin yaptığını ileri süren mirasçı, bunun kendisine ait olduğunun tespitini isteyebilir (muhdesatın aidiyetinin tespiti). Ancak bu davanın açılabilmesi için güncel bir hukuki yarar aranır.
ORTAK TAŞINMAZDAKİ BİNAYI KİMİN YAPTIĞI (MUHDESATIN AİDİYETİ) SIK BİR ÇEKİŞMEDİR. Olayda kardeş olan iki paydaştan biri, üç katlı yapının ilk iki katını kendisinin yaptırdığını ileri sürerek giriş kat dairesinin KENDİSİNE AİT OLDUĞUNUN TESPİTİNİ istemiştir. İlk derece mahkemesi davayı HUKUKİ YARAR YOKLUĞUNDAN reddetmiş…
Evde Oturan Mirasçı ve Ecrimisil
Sık rastlanan bir durum: mirasçılardan biri evde oturmakta, diğerleri hiçbir gelir elde edememektedir. Bu hâlde diğer mirasçılar, taşınmazdan yoksun kaldıkları dönem için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilirler.
- Ecrimisil isteyebilmek için kural olarak, oturan paydaşa intifadan men (kullanmaya karşı çıkma) iradesinin bildirilmiş olması aranır. Bu bildirim, ihtarname ile yapılabilir ve tarihi belgelemek önemlidir.
- Talep, geriye dönük olarak beş yıllık dönem için ileri sürülebilir.
- Ecrimisil davası, ortaklığın giderilmesi davasından ayrı bir davadır; ikisi paralel yürütülebilir.
Süre ve Masraf
Masraflar; başvuru ve peşin harç, gider avansı (tebligat, keşif, bilirkişi) ve varsa avukatlık ücretinden oluşur. Yargılama giderleri kural olarak paylar oranında taraflara yüklenir — yani davayı açan kişi tüm masrafı tek başına üstlenmez.
Sık Yapılan Hatalar
- Arabuluculuğa başvurmadan dava açmak. Dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
- Paydaşlardan birini davaya dahil etmemek. Özellikle vefat etmiş paydaşların mirasçıları unutulur; karar bozulur.
- Muhdesat tespitini önce açmaya çalışmak. Derdest ortaklığın giderilmesi davası yoksa hukuki yarar yokluğundan reddedilir.
- Aynen taksim talebini belgesiz ileri sürmek. İmar durumu ve bölünebilirlik ortaya konmazsa mahkeme satışa hükmeder.
- Önalımda üç aylık süreyi kaçırmak. Noter bildirimi geldiğinde saat işlemeye başlar.
- İhaleye katılmayı düşünmemek. Taşınmazı korumak isteyen mirasçı, açık artırmada alıcı olarak taşınmazın tamamını edinebilir.
Sık Sorulan Sorular
Mirasçılardan biri satmak istemezse ev satılabilir mi?
Ortaklığın giderilmesi davasını tek bir mirasçı açabilir mi?
Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Mahkeme mutlaka satışa mı karar verir?
Satışta evi mirasçılardan biri alabilir mi?
Payımı satabilir miyim?
Elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmenin faydası ne?
Önalım hakkını ne kadar sürede kullanmalıyım?
Evde oturan kardeşimden kira isteyebilir miyim?
Evi ben yaptırdım, satışta bu dikkate alınır mı?
Dava masraflarını kim öder?
Miras kalan evi satmadan önce ne yapmalıyım?
Ortaklık kilidi açılabilir
Tek bir mirasçının direnci, diğerlerini süresiz olarak ortaklıkta tutamaz. Doğru yolun (anlaşma, paylı mülkiyete geçiş veya dava) seçilmesi hem zaman hem değer kaybını önler. Türkoğlu Avukatlık Ofisi, miras paylaşımı ve ortaklığın giderilmesi süreçlerinde yanınızda.
Randevu Al Miras Hukuku Kararları